Nhà ở xã hội trong khủng hoảng
'Bảo hiểm bảo lãnh' - pháo đài cuối cùng của người thuê nhà, tại sao nhà ở xã hội lại không thể tham gia?

[비즈한국] Đã 10 năm kể từ khi mô hình 'nhà ở xã hội', nơi các cơ quan công quyền cung cấp đất và các doanh nghiệp tư nhân vận hành, được đưa vào triển khai. Dù khởi đầu là một giải pháp thay thế để giải quyết vấn đề nhà ở, nhưng hiện nay lại xuất hiện những lo ngại rằng mô hình này thậm chí còn dễ bị tổn thương hơn trước các thiệt hại như lừa đảo tiền thuê nhà (Jeonse). Mặc dù nhà ở xã hội có vẻ như đang được điều hành bởi các cơ quan công quyền như Chính quyền thành phố Seoul, Tổng công ty Nhà ở và Đô thị Seoul (SH) hay Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH), nhưng trên thực tế, các doanh nghiệp tư nhân lại là bên đảm nhận vận hành ủy thác. Chính vì vậy, tình trạng đùn đẩy trách nhiệm mỗi khi có vấn đề xảy ra cứ liên tục lặp lại. Bizhankook sẽ chỉ ra các vấn đề và hạn chế về thể chế của nhà ở xã hội sau 10 năm hoạt động, đồng thời tìm kiếm giải pháp cho thực trạng này.

“Giải pháp mới cho nhà ở của giới trẻ, khởi đầu từ nhà ở xã hội.” Đây là khẩu hiệu giới thiệu về nhà ở xã hội do Chính quyền thành phố Seoul quảng bá. Có hai loại hình nhà ở xã hội chính trong số khoảng 100 căn hộ mà thành phố Seoul đang vận hành. Một là nhà ở xã hội thuê đất, nơi các doanh nghiệp tư nhân tự xây dựng tòa nhà; hai là nhà ở xã hội kiểu cải tạo, nơi các cơ quan công quyền mua lại tòa nhà rồi giao cho doanh nghiệp tư nhân vận hành.

Trong mô hình nhà ở xã hội thuê đất, cơ quan công quyền cho doanh nghiệp tư nhân thuê đất dài hạn, và doanh nghiệp tư nhân xây dựng tòa nhà trên đó để cho những đối tượng yếu thế về mặt xã hội như thanh niên, các cặp vợ chồng mới cưới thuê. Đối với cư dân, đây là một mô hình lý tưởng vì họ có thể sống ổn định với mức giá rẻ mà không chịu ảnh hưởng lớn bởi sự biến động của thị trường bất động sản.

Trái ngược với lý tưởng đó, lý do khiến nhà ở xã hội thực tế rơi vào khủng hoảng được cho là nằm ở vấn đề 'bảo hiểm bảo lãnh'. Do chủ sở hữu đất và tòa nhà khác nhau, nhà ở xã hội thuê đất không thể đăng ký 'bảo hiểm bảo lãnh tiền đặt cọc thuê nhà'. Giải pháp duy nhất là cơ quan công quyền (chủ đất) phải viết 'giấy cam kết mua lại' tòa nhà trong trường hợp xảy ra sự cố về tiền đặt cọc Jeonse. Tuy nhiên, Tổng công ty Nhà ở và Đô thị Seoul (SH), đơn vị chịu sự điều chỉnh của Luật Doanh nghiệp công địa phương, không thể thực hiện điều này vì cam kết mua lại có thể bị coi là 'vi phạm tín nhiệm trong công việc'.

Mặc dù từ tháng 8 năm 2021, việc đăng ký bảo hiểm bảo lãnh đã trở thành nghĩa vụ đối với các đơn vị kinh doanh nhà ở cho thuê, nhưng các doanh nghiệp vận hành nhà ở xã hội thuê đất vẫn không thể tham gia. Trên thực tế không thể đăng ký, nhưng về mặt lý thuyết, chính quyền vẫn có thể phạt các đơn vị kinh doanh chưa đăng ký. Trong một cấu trúc bất hợp lý như vậy, nhà ở xã hội của Seoul đã vô tình mang lấy hình ảnh tiêu cực là 'tài sản dễ dính lừa đảo Jeonse'.

Các công ty vận hành nhà ở xã hội nhận tiền đặt cọc và tiền thuê hàng tháng với mức thấp nên lợi nhuận vốn dĩ đã thấp, chỉ cần một lần 'vấp ngã' là trở thành thủ phạm lừa đảo tiền thuê nhà. Một quan chức trong ngành vận hành nhà ở xã hội, ông A, cho biết: “Các doanh nghiệp xã hội tham gia vào nhiều dự án nhà ở của các cơ quan công quyền, nếu dự án không thuận lợi hoặc nhận tiền thanh toán từ đơn vị ủy thác chậm trễ, họ không có cách nào tạo ra nguồn vốn riêng. Hầu hết các đơn vị đã vay tối đa khi xây dựng tòa nhà, và ngay cả khi muốn bán tòa nhà như phương án cuối cùng, họ cũng không thể bán vì đất thuộc sở hữu của cơ quan công quyền.”

Trước tình hình đó, Chính quyền thành phố Seoul, SH và Tổng công ty Tài chính Nhà ở và Đô thị (HUG) đã ngồi lại thảo luận về việc ra mắt riêng một loại bảo hiểm bảo lãnh cho 'các đơn vị kinh doanh nhà ở xã hội thuê đất', nhưng cho đến nay vẫn chưa có giải pháp cụ thể nào được đưa ra. Một quan chức của Hiệp hội Nhà ở xã hội Hàn Quốc chỉ trích: “Chúng tôi đã thảo luận về việc tạo ra bảo hiểm bảo lãnh từ năm 2021, nhưng dường như nó không được thúc đẩy một cách tích cực.”

Về vấn đề này, một quan chức của chính quyền Seoul cho biết: “Vẫn chưa có kết luận nào được đưa ra.” Quan chức của SH cũng giải thích: “Chúng tôi vẫn đang tiếp tục thảo luận ba bên, nhưng kết quả cụ thể vẫn chưa xuất hiện. Chúng tôi dự định sẽ tiếp tục thảo luận trong tương lai.”

Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH), đơn vị có thể tham gia bảo hiểm bảo lãnh, hiện không còn cung cấp thêm nhà ở xã hội thuê đất. LH đang thay thế việc cung cấp nhà ở xã hội thuê đất bằng các dự án nhà ở cho thuê mua lại đặc thù. Một quan chức của LH cho biết: “Trong trường hợp của LH, do có điều kiện cam kết mua lại nên đơn vị kinh doanh cho thuê có thể tham gia bảo hiểm bảo lãnh. Tuy nhiên, chúng tôi không có kế hoạch mở rộng thêm ngoài các dự án nhà ở cho thuê đang vận hành.”

Một số ý kiến cho rằng chính mô hình nhà ở xã hội thuê đất mới là vấn đề. Giáo sư Lee Chang-moo của khoa Kỹ thuật Đô thị, Đại học Hanyang, chỉ ra rằng: “Nhà ở xã hội thuê đất là một mô hình khó thành công. Trước hết, quyền sở hữu không rõ ràng và khi bán lại sau này cũng không thể được công nhận theo giá thị trường. Vì không thể thực hiện đầy đủ quyền sở hữu và quyền tài sản nên nó là cấu trúc yếu thế hơn so với các nhà ở thương mại khác trên thị trường. Về phía doanh nghiệp tư nhân, do thiếu thanh khoản từ thu nhập vận hành nên có khả năng phá sản. Việc các doanh nghiệp tư nhân tham gia vào dự án có rủi ro này và lợi nhuận không ổn định là một lựa chọn bấp bênh. Tất nhiên, rủi ro lừa đảo Jeonse cũng là kết quả bắt nguồn từ hệ thống Jeonse độc đáo riêng biệt của Hàn Quốc.”

Cuối cùng, những người cư trú tại nhà ở xã hội buộc phải dọn vào ở trong tâm thế bất an rằng 'có thể không lấy lại được tiền đặt cọc'. Ông B, một đơn vị kinh doanh vận hành nhà ở xã hội, than thở: “Các cuộc thảo luận đã diễn ra âm thầm, thậm chí có lần đã gần đến bước lập pháp. Tuy nhiên, vì bản thân nhà ở xã hội không được chia sẻ như một chương trình nghị sự quan trọng, nên mỗi lần như vậy đều bị vùi lấp bởi các vấn đề cấp bách khác và quá trình lập pháp lại thất bại.”