Nhà ở xã hội trong khủng hoảng
Bộ Hành chính và An toàn có phán quyết trái ngược với chính quyền Seoul… Việc giải cứu nạn nhân không hề dễ dàng

[비즈한국] Mô hình "Nhà ở xã hội", nơi các cơ quan công quyền cung cấp đất và các doanh nghiệp tư nhân vận hành, đã bước sang năm thứ 10 kể từ khi được áp dụng. Dù được khởi xướng như một giải pháp thay thế để giải quyết các vấn đề nhà ở, nhưng hiện nay đang xuất hiện những ý kiến cho rằng mô hình này thậm chí còn dễ tổn thương hơn trước các vụ lừa đảo tiền đặt cọc thuê nhà (jeonse). Mặc dù nhà ở xã hội trông có vẻ như đang được điều hành bởi các cơ quan công quyền như Chính quyền thành phố Seoul, Tổng công ty Nhà ở và Đô thị Seoul (SH) hay Tổng công ty Nhà ở và Đất đai Hàn Quốc (LH), nhưng thực tế lại do các đơn vị kinh doanh tư nhân đảm nhận vận hành ủy thác. Chính vì vậy, tình trạng đùn đẩy trách nhiệm thường xuyên xảy ra khi có vấn đề phát sinh. Bizhankook sẽ phân tích những bất cập và hạn chế về mặt thể chế của nhà ở xã hội sau 10 năm hoạt động để tìm kiếm các giải pháp.

Trong bối cảnh mô hình nhà ở xã hội thuê đất của Seoul — vốn được chính quyền thành phố thúc đẩy như một biện pháp ổn định nhà ở — đang vướng vào làn sóng “lừa đảo jeonse”, nhiều ý kiến chỉ trích cho rằng sự điều hành thụ động của SH đã làm trầm trọng thêm thiệt hại. Từ trước đến nay, Seoul và SH đã không thực hiện cam kết mua lại tòa nhà trong trường hợp xảy ra sự cố về tiền đặt cọc, với lý do rằng việc này sẽ cấu thành hành vi "vi phạm nghĩa vụ tín thác" (tội gây thất thoát tài sản) theo Luật Doanh nghiệp địa phương. Do đó, các đơn vị vận hành nhà ở xã hội — những bên chỉ sở hữu tòa nhà — đã không thể tham gia bảo hiểm tiền đặt cọc.

Tuy nhiên, Bộ Hành chính và An toàn đã đưa ra ý kiến pháp lý khẳng định rằng việc SH cung cấp "cam kết mua lại" cho nhà ở xã hội không cấu thành hành vi vi phạm nghĩa vụ tín thác theo Luật Doanh nghiệp địa phương. Kết quả này có được sau khi nhóm công tác về nhà ở xã hội, bao gồm Seoul và SH, gửi yêu cầu xin ý kiến pháp lý đến Bộ sau khi các vụ lừa đảo jeonse xảy ra tại các khu nhà ở xã hội ở Seoul.

Bộ Hành chính và An toàn giải thích rằng: “Nếu nợ lớn hơn giá trị tòa nhà dẫn đến nguy cơ gây thiệt hại thì có khả năng cấu thành vi phạm nghĩa vụ tín thác theo Luật Hình sự, nhưng cam kết mua lại của SH không vi phạm Luật Doanh nghiệp địa phương”. Quan điểm này trái ngược hoàn toàn với lập trường của chính quyền thành phố Seoul. Từ trước đến nay, Seoul luôn giữ vững quan điểm rằng khác với LH, vì SH phải tuân thủ Luật Doanh nghiệp địa phương nên việc cam kết mua lại bản thân nó đã là một hành vi vi phạm nghĩa vụ tín thác trong công việc.

Dư luận đang đổ dồn sự chú ý vào việc nhóm công tác nhà ở xã hội sẽ đưa ra kết luận gì sau ý kiến pháp lý từ Bộ Hành chính và An toàn. Tuy nhiên, SH cho rằng cần phải rà soát thêm dưới góc độ Luật Hình sự. Một quan chức của SH cho biết: “Kết quả ý kiến pháp lý từ Bộ Hành chính và An toàn cho thấy cam kết mua lại không vi phạm Luật Doanh nghiệp địa phương, nhưng chúng tôi đang phối hợp với các cơ quan hữu quan như chính quyền thành phố Seoul và Tổng công ty Bảo hiểm Nhà ở Đô thị (HUG) để tìm phương án giải quyết rủi ro vi phạm nghĩa vụ tín thác trong công việc theo Luật Hình sự”.

Sau khi các vụ lừa đảo jeonse xảy ra tại nhà ở xã hội ở Seoul, vấn đề này cũng đã trở thành điểm nóng tại Hội đồng thành phố Seoul. Vào ngày 20 tháng 6, tại kỳ họp thường niên lần thứ 331 của Ủy ban Không gian và Nhà ở thuộc Hội đồng thành phố Seoul, Nghị sĩ Choi Ki-chan (Đảng Dân chủ) đã chỉ trích: “Đã có trường hợp khách thuê không thể lấy lại tiền đặt cọc tại khu nhà ở xã hội thuê đất được gắn mác Seoul. Liệu đây có thể coi là vụ lừa đảo jeonse mang tên Seoul hay không? Những người thuê nhà ở xã hội không được bảo vệ vì không thể tham gia bảo hiểm tiền đặt cọc do chủ đất và đơn vị sở hữu, vận hành tòa nhà là các thực thể khác nhau”.

Nghị sĩ Choi Ki-chan chỉ ra rằng trong “Kế hoạch thực hiện tái cơ cấu nhà ở xã hội” do SH thiết lập năm 2023 đã ghi rõ “Dễ bị tổn thương trong việc bảo vệ tiền đặt cọc của cư dân, cần có biện pháp đối phó”. Ông chỉ trích rằng dù cả Seoul và SH đều nhận thức rõ vấn đề, nhưng do thiếu hệ thống ứng phó chủ động trước đó nên đã dẫn đến các thiệt hại đáng tiếc.

Cư dân tại khu nhà ở xã hội A — nơi xảy ra vụ lừa đảo jeonse — đang yêu cầu chính quyền Seoul đưa ra các biện pháp tích cực (Bài báo liên quan [Độc quyền] Nhà ở xã hội Seoul không trả được tiền đặt cọc, bị tịch biên do nợ thuế quốc gia). Cư dân B cho biết: “Thời điểm dọn vào ở, chúng tôi được thông báo là có thể tham gia bảo hiểm tiền đặt cọc, nhưng ngay cả điều đó cũng là dối trá. Dù nói rằng nhóm công tác nhà ở xã hội đã được thành lập, nhưng họ chưa từng thu thập ý kiến của những cư dân bị hại và cũng không chia sẻ đầy đủ nội dung thảo luận. Để khôi phục lòng tin vào dự án nhà ở xã hội do Seoul chủ trì và bảo vệ cư dân, SH cần phải đưa ra các phương án thay thế như cam kết mua lại nhà ở xã hội”.

Tuy nhiên, vấn đề vẫn tồn tại ngay cả khi SH áp dụng hồi tố cam kết mua lại đối với các khu nhà ở xã hội hiện có. Bởi lẽ, đối với những trường hợp vụ lừa đảo đã xảy ra hoặc tòa nhà đã bị tịch biên, việc tham gia bảo hiểm tiền đặt cọc là không thể. Do đó, cần phải có các biện pháp riêng biệt cho những cư dân hiện vẫn chưa lấy lại được tiền đặt cọc.

Một quan chức của Hiệp hội Nhà ở xã hội nhận định: “Nếu thực hiện cam kết mua lại từ sớm thì khả năng tham gia bảo hiểm tiền đặt cọc sẽ rất cao, nhưng hiện tại các điều kiện gia nhập đã trở nên khắt khe hơn. Xét đến khả năng tỷ lệ nợ của tòa nhà đã xấu đi và giá trị thẩm định giảm, thì ngay cả khi cam kết mua lại lúc này, việc tham gia bảo hiểm cũng không hề dễ dàng”.